こんにちは、古川です。

今回は皆様のお役に立つ真面目なお話を。

 

消費税増税が決定し、来年４月より５％⇒８％に増税されます。

ここで、駆け込み需要とその後の需要減退のバランスをとるために、

政府は住宅ローン控除の拡充を決定しました。

拡充額は２００万円⇒４００万円。　なんと２００万円増！！

 

では、増税前に買うのが得か、増税後に２００万円増の４００万円の控除を受けるのが

得か、この地域の不動産価格も考慮して、お答えさせて頂きます。

 

まず、拡充された住宅ローン控除が受けられる条件は

 

①増税後の消費税を支払う。

当然ながら、来年の３月３０日に残金決済をした場合は対象にはなりません。

また、売主が個人の中古住宅（そもそも非課税）の物件は対象にはなりませんし、

土地（そもそも非課税）だけ買っても対象にはなりません。

②住宅ローン控除対象住宅である。（これは、２００万円控除も同じ）

ということで、築年数が２０年超の木造住宅、２５年超のRC住宅やマンション、

登記簿上で延床が５０㎡未満の建物も対象になりません。

※マンションなどは、壁芯面積が５２㎡と記載されていても、

登記簿面積が４９㎡などもよくあります。ご注意下さい※

 

上記を踏まえ、来年４月以降に住宅を買う場合、

この辺りの新築戸建平均価格で5,500万円として、試算をさせて頂きます。

 

最近の建売事情だと、増税の兼ね合いもあり、課税対象である建物のコストを

抑える傾向があり、5,500万円の建売でも、土地4,000万円、建物1,500万円位が

よく見受けられます。

 

この場合は３％の増税と言えども、増税額は約45万円、あとは、

購入時諸費用のうち、増税対象となるのは仲介手数料、銀行の手数料で

約5万円、さらに、転居時の引越代と空調、家具、家電の新調代が100万円として

増税分が3万円、合計で53万円程度が増税による負担増となります。

 

そして、住宅ローンの拡充は200万円、これだけ見ると、増税後に買ったほうが

150万円ほどお得なので、圧倒的にお得になりますね…。

…いやっ！ちょっと待った！

 

200万円の住宅ローンの拡充を受けるためには、

400万円のローン控除を受け切らないと意味が無い！

そして、400万円のローン控除を受けるためには、10年後に

4,000万円の残債がないと、受け切れないのです。

 

10年後に4,000万円の残債を条件とすると、

期間35年、金利1.3％で、一度も繰り上げ返済しないことを前提に、

当初借入金額は5,300万円になります。

 

そして、5,300万円の住宅ローンを組もうと思うと、

期間35年を組める方でも、概ね710万円~760万円位の

年収が必要になるわけです。

 

そして、もっと大事なのが、年間に４０万円以上の税金を支払っていること。

配偶者控除、扶養控除、医療費控除、生命保険控除など、

様々な控除を受けていて、最終的に税金を年間３０万円しか払っていなければ、

やはり３０万円しか還付されないのです。

（もっと細かく言うと、所得税と住民税の合計ですが、住民税は控除上限が

来年４月以降でも約１３万円ほどです。）

 

しかしながら！

今回の４００万円控除、これまでなかなか年間40万円も還付されない実情を鑑み、

「すまい給付金」として、現金給付の制度も確立されました。

（今年１０月に閣議決定、あとは財源の確保が必要ですが…）

 

さらに、しかしながら！

この現金給付制度は消費税が8％時点での購入者は年収が510万円

以下の方を対象としているのです。

ということで、5,300万円のローンが組める方はそもそも対象外なのです。

 

うーん、なかなかややこしい。

 

そろそろ結論を言います。

①築２０年以上、売主業者の木造中古を買う場合

は増税前の方がお得です。

②売主個人の中古住宅を買う場合はそもそも増税の

影響を受けないので、あまり変わりませんが、

付帯するものは消費税がかかるので、増税前のほうが

少しお得です。

③借入金額が２，０００前後の場合

増税前がお得です。

④新築戸建を買う場合

「購入する物件と付帯するものの増税分」

と

「自身の収入、ご負担している税金、住宅ローン額」

の詳細な試算が必要です。

 

このあたりの、シュミレーションも踏まえて、しっかりとした資金計画を知りたい方は、

是非、お気軽にお問い合わせ下さい。

お客様にとって、最良のご提案をさせて頂きます！